Мы постоянно сталкиваемся с проблемными домами и проектами (делаем пристройки, добавляем этажи из СИП панелей к готовым домам, строим на уже сделанном фундаменте и т.д.). А также видим как заказчики на ровном месте теряют деньги, нервы и желание построить свой собственный дом. И далеко не всегда это связано с плохими материалами или недобросовестными подрядчиками. Времени люди сами создают для себя очень дорогие проблемы. О некоторых из них поговорим в данной статье.
Неправильно рассчитанный бюджет
Вера в халяву буквально неискоренима. Почему-то считается, что дом можно построить буквально за любой бюджет и главное здесь – найти нужного подрядчика. Это большое заблуждение. Если речь идет о нормальной жизни семьи из 4-х человек, то самым бюджетным вариантом будет дом из СИП панелей от 100 м2 на свайно-винтовом фундаменте. Но нужно понимать, что только коробка + фундамент + крыша обойдется по цене от 20 000 рублей за м2. Т.е. не менее 2 миллионов рублей. И здесь ситуация такова, что найти качественно и дешевле хотя бы на 10% уже будет сложно. Рынок по этому направлению достаточно стабилен, демпинговать не получится. Добавьте сюда цену участка (с этого в принципе стоит начинать, т.к. не понимая сколько стоит участок не понять сколько у вас есть денег на дом), расходы на окна и двери, внешнюю и внутреннюю отделку (на это легко уйдет от 3 миллионов), расходы на подключение коммуникаций, сантехнику, мебель и многое другое. В итоге общая стоимость такого проекта будет от 7 до 10 миллионов рублей. И это без учета расходов на благоустройство участка. Поэтому если кто-то говорит о доме за 3-4-5 миллионов в Подмосковье, то либо здесь прямой обман, либо речь идет о голой коробке, которую нужно будет долго и не без проблем доводить до ума.
Поэтому обычно и рекомендуют ориентироваться на среднюю по рынку стоимость, а также иметь хотя бы 50% от озвученного бюджета про запас. В ином случае вероятность недостроя кардинально растет.
Стройка на последние деньги
Фактически это развитие предыдущего пункта. Ситуация, когда на участке готов только фундамент – это практически современная норма. Люди надеются подкопить, занять или выкрутиться еще каким-то образом, но по факту деньги просто закапываются в землю. И хорошо если потом на этот фундамент получается поставить дом из СИП панелей.
На последние деньги в принципе можно строить только в одном единственном случае. Если у вас уже есть фундамент, проведены все исследования почвы, готов проект каркасного дома и подрядчик обещает вам уложиться в бюджет и поставить дом с крышей, окнами и дверями за 1-2 месяца. В этом случае дом действительно будет готов. Даже СИП панели из ОСБ полгода-год могут подождать появления ресурсов на внешнюю отделку. Поэтому такой дом уже можно будет постепенно доводить до ума. Если речь идет про строительство из кирпича, то без запаса средств не стоит даже начинать. Каменные дома строятся от года до трех лет и это всё будет идти на фоне роста цен на строительные материалы. Закупить всё заранее – тратить ресурсы на складские площади или смириться с тем, что часть материалов придет в негодность. Т.е в любом случае дополнительных трат не избежать. А если к этим дополнительным тратам бюджет не готов, то на выходе получается недострой. А консервация стройки – дополнительные расходы. И да и сделать ее так, чтобы потом продолжить будто и не было паузы.. сложно. А иногда и невозможно.
И это мы не берем ситуацию, когда по ходу работ не нужны какие-то изменения в проекте. Но так бывает редко и, опять же, только когда строительство завершается буквально за месяц.
Сделанный самостоятельно проект
Мы не будем говорить о том, что самостоятельное проектирование перекладывает все расчеты на строительную бригаду и дом строится на глазок. Это касается буквально всего, начиная от несущей способности стен и заканчивая утеплением и шумоизоляцией. Есть и более наглядные примеры. Из самых распространенных – забывают важные для комфортной жизни помещения. Тамбур, кладовые, нормальная котельная. Не корректно размещаются санузлы (самая неприятная ошибка – канализация в стене у изголовья кровати), жилая зона смешивается с общественной (кто-то хочет провести ночь в гостиной за игрой в приставку, просмотра спортивных передач или фильмов, а остальным это сильно мешает спать). Вариантов масса. И в лучшем случае неправильная планировка будет просто усложнять эксплуатацию дома. Т.е. в нем будет просто не комфортно жить. Бывают проблемы и посерьезнее. Например, слишком маленькое окно для котельной с газовым оборудованием. В нормах указана площадь остекления и ее часто путают с площадью всего окна. Итог – менять окно или отказываться от газа. И таких накладок может быть превеликое множество. И исправление их – дорогое удовольствие.
Готовый проект без адаптации к участку
Не редко встречаются случаи, когда люди покупают проект, а потом берут участок и купленный проект на участок не становится ну никак. И причин тому может быть масса. Начиная от специфики грунта на участке и заканчивая его размерами. При этом многие бригады ничуть не усомнившись сделают все работы строго по проекту и в итоге.. вплоть до обрушения одной из стен или рекомендаций от судебных инстанций дом снести. Чуть проще здесь с домами из СИП панелей, т.к. у них меньше требований к фундаменту и главное тут правильно расположить дом на участке. Однако и здесь остаются проблемы с адаптацией по сторонам света и специфике расположения участка. Т.е. спальни, вход и другие важные вещи будут расположены так как позволяет участок, а не так как действительно удобно.
Мы рекомендуем в случае покупки готовых проектов или сразу прикладывать их к участку (т.е. выбирать проект, который подойдет по определению) или вкладывать ресурсы в адаптацию. Экономия здесь часто обходится сильно дороже.
Тотальная экономия
Экономить на строительстве могут только профессионалы. Т.е., если вы нанимаете человека, который профессионально занимается курированием проектов от фундамента и до.. этапа когда вы больше не будете экономить, то в этом случае можно действительно сделать дешевле. Поставить СИП дом на свайный фундамент, убрать из проектов балконы, оптимизировать пятно застройки, подобрать оптимальный по соотношению цены и качества кровельный материал. Вариантов масса. Но это даже не каждый профессионал сможет. Если же пытаться экономить самостоятельно.. Приведем примеры из нашей практики. Берем дешевые, сделанные кустарно СИП панели? Через несколько лет утеплитель может превратиться в труху и дом будет утеплен, по сути, двумя листами ОСП, а это что-то вроде фанеры. Берем вместо бруса камерной сушки вариант естественной влажности – в лучшем случае прибиваем качество теплоизоляции и создаем мостики холода, в худшем стены начинают гнить и трескаться, что подразумевает их замену. И таких нюансов масса. При этом экономия редко выходит за рамки 20% бюджета на коробку. Расходы же на устранение проблем будут сравнимы с полной стоимостью строительства.
Фундамент на глазок
Фундамент является основой всего. И если с каркасниками он еще нет-нет да и простит какие-то ошибки (большинство грунтов в принципе нормально подходят для свайного фундамента, дом легкий, с жесткой структурой, поэтому если выпадают несколько свай, то временами это никак на доме не сказывается, т.к. такой фундамент почти всегда делают с запасом по несущей способности). С тяжелыми домами так просто не получится. Для кирпичного дома любая проблема с фундаментом может привести к очень серьезным проблемам. И ошибочно думать, что это бывает только с ленточными фундаментами. Даже монолитные плиты можно подмыть, они могут просесть или подвергнуться влиянию морозного пучения. Поэтому даже если вы все-таки решили строить по личному проекту – исследование почвы и профессиональное проектирование фундамента будут обязательными элементами. Если повезет, то можно проскочить и всё будет нормально. Если не повезет.. на сэкономленную копейку вполне можно получить расходов на рубль.
Самый эффективный вариант строительства
Оптимальная схема – дома под ключ в одной компании. Т.е. чтобы одни и те же специалисты отвечали за дом от первого наброска и до передачи ключей. Здесь можно говорить о каких-то гарантиях и ответственности за результат. Но мы также рекомендуем брать со стороны специалиста для осуществления технического надзора. Это поможет избежать попадания на мошенников на этапе выбора подрядчика, а также усложнит строителям попытки где-то сэкономить себе в карман (к сожалению, такие ситуации не редкость, у нас, например, строители сдают под опись использованные баллоны с монтажной пеной, а также есть обособленный отдел, который занимается техническим надзором, т.е. мы сами за собой тщательно проверяем всю работу).