Мы более 5 лет строим дома по всей территории России и в ближнем зарубежье. Многие из наших специалистов имеют опыт свыше 10 лет. Мы точно знаем в какие суммы выливается заказчику неудачно подобранный участок. Временами на приведения участка в подходящий для строительства вид нужен бюджет сравнимый с постройкой самого дома.
Как избежать лишних затрат и на что обратить внимание при выборе участка? Давайте разбираться вместе.
Где покупать?
На сегодня есть два основных подхода к выбору участков. Или искать самостоятельно, или довериться риелтору. Со вторым вариантом всё просто. Вы обозначаете бюджет, цели и требования к участку. Дальше голова болит у профильных специалистов. Другое дело, если подбирать участок вы будете сами. Здесь самый оптимальный вариант – отправиться в интернет.
Практика показывает, что порядка 80-90% предложений по продаже участка есть на сайтах разнообразных агрегаторов недвижимости (cian, avito, сервисы Яндекса и т.д.). И здесь главное – сразу отсеять варианты, которые вам точно не подойдут. С частью параметров всё очевидно – цена, размер, расположение. Но есть и несколько неочевидных по началу фильтров.
Фильтруем предложение – какие участки смотреть в первую очередь?
Мы уже определились с диапазоном цен и размером. Что дальше?
Частные объявления
На сайтах представлены объявления от частных лиц и риелторов. Лучше смотреть именно частные объявления. Там реже встречаются разнообразные фейки. Например, некоторые риелторы «подвигают» участок на 2-3 километра в сторону, чтобы улучшить его привлекательность или же получают контакты и пытаются потом продать другие варианты, сославшись на то, что участок купили буквально на днях.
Назначение земли.
Один из ключевых параметров. Для каждого участка есть определенные сферы рекомендуемого использования.
Земли промышленного назначения.
Тут можно строить склады, офисы, рестораны, но нельзя строить частный дом, даже если каким-то чудом его зарегистрируют, то окружающая инфраструктура будет явно не для жизни.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество
Это идеальное место для модульных домов. В основном, предполагается, что здесь будут садики, огородики, максимум дача. Иногда дома в СНТ регистрируют, но чаще нет. Также нужно понимать, что земли СНТ вполне могут оказаться на пути очередной федеральной трассы и тогда всё что нужно для строительства просто снесут
Земли сельхоз назначения
По умолчанию, это идеальный вариант для дач. Ключевая особенность – инфраструктура за счет собственников. Поэтому такого рода участки сильно зависят от соседей. Если дачное товарищество или его аналог активны, вкладываются в дороги и т.д., то здесь можно отлично жить и на постоянной основе. Если же нет.. значит нет.
ИЖС – индивидуальное жилое строительство
Участки специально предназначенные под жилую застройку. Здесь уже есть нужная инфраструктура, дороги и т.д. Идеальный вариант под застройку. Из минусов – повышенные налоги, т.к. такие участки по умолчанию оцениваются дороже и налогов с них, соответственно, больше.
Какие вопросы задать собственнику участка?
Проведя какое-то время на сайтах с участками под застройку, вы сформируете список потенциально интересных участков. После этого стоит прозвонить самые интересные варианты и задать владельцам всего три вопроса.
Как давно владеете участком?
- Если 2-3 года, то, вероятнее всего, что-то в планах владельца изменилось, и он понял, что строить здесь дом не вариант. Это хороший ответ, есть немалый шанс, что собственнику ни о каких серьезных проблемах участка не известно.
- Больше 3 лет. Это вариант про чемодан без ручки. Участок собственнику не очень нужен, но по каким-то причинам продавать его он не спешил. На таких участках тоже часто нет известных владельцу проблем.
- Меньше одного года. Очень часто люди покупают участок и он им преподносит неприятный сюрприз, который ставит крест на мечтах о доме именно здесь. Сюрприз вам, конечно, вряд ли покажут, но такие участки нужно смотреть гораздо внимательнее. Подвох есть почти всегда.
Почему продаете?
Такой вопрос задают не слишком часто и есть немалый шанс, что вам сразу же и выдадут первую пришедшую в голову версию. А т.к. врать быстро и профессионально, да еще по незнакомой тематике, мало кто умеет, то и отличить честный ответ от явной отмазки обычно легко.
Кадастровый номер
Если в объявлении не указан кадастровый номер, то его надо обязательно узнать. Это даст много полезной информации об участке, в том числе, назначение земли
Возможные проблемы
Выбирая участок нужно учитывать несколько факторов, которые могут усложнить жизнь и строительство дома
Инфраструктура
В радиусе 2-3 километров желательно иметь детские сады, школы, больницу и магазины. В идеале 3-5 км от относительно крупного населенного пункта, где есть вся современная городская инфраструктура. Без этого жизнь может быть связана с целым рядом проблем.
Дороги
Нужно обязательно уточнять специфику подъездных путей к участку. Летом всё может быть в порядке, но весной дорога может превратиться в болото, а зимой ее просто будут чистить 1-2 раза за зиму. Естественно, нормально жить в таком доме без доступа к специализированной технике будет нереально.
Геометрия участка
Участок должен быть достаточно широким и желательно прямоугольной или квадратной формы. Нормой считается отступ в 3 метра от края участка, при строительстве дома. Соответственно, если ширина участка 10 метров, то ширина дома – максимум 4. На узком участке тоже можно строить, но выбор проектов будет сильно ограничен.
Ландшафт и рельеф
Перепады высоты, уклон, наличие на участке каких-то расщелин или вкраплений из скал могут прилично усложнить жизнь. Например, при наличии уклона для многих проектов придется вложится в земляные работы, связанные с фундаментом (либо досыпать грунт, либо выравнивать площадку через выемку грунта). Удовольствие это не из дешевых. Правда если планируется дом из СИП панелей, то можно установить свайный фундамент и расходы вырастут незначительно.
Неочевидные проблемы участков
Временами визуально участок идеален. Но вокруг уже выросли дома и лишь он остается без постоянного владельца и построенного дома. В чем могут быть проблемы? Самая популярная – подтопления. Если участок расположен в низине, то весной вполне может превратиться в болото или неглубокое озерцо. Для того, чтобы это исправить придется или выравнивать уровень участка через подвоз дополнительного грунта, либо организовывать дренажную систему для вывода воды.
Именно из-за наличия подобных неочевидных проблем мы рекомендуем посетить участок в разное время года. Зимой, например, не слышен запах выходящих рядом сточных вод, летом не увидеть подтопления. Если времени не так много, то можно просто приехать без владельца участка и пройтись с вопросами по соседям. При минимальном уровне коммуникабельности – узнаете немало нюансов.
Что еще можно сделать?
Есть смысл запрашивать ГПЗУ (градостроительный план застройки участка), ведь в нем указаны многие нюансы участка, которые временами трудно заметить даже профессионалу.
И если есть время – сделайте анализ грунта. Это поможет оценить затраты на фундамент и эксплуатацию участка.